Ejidos Urbanos
¿Por qué es importante estudiar esta irregularidad en los procesos de urbanización en el caso de Rosarito? Principalmente porqué como consecuencia del acelerado crecimiento urbano en la zona metropolitana de Tijuana y en nuestro caso particular Playas de Rosarito como uno de los municipios con mayor tasa de crecimiento del país (tasa?) se puede evitar repetir problemas urbanos que se están presentando en la vecina ciudad de Tijuana, de acuerdo con (IRACHETA, 98.) se está dando un fenómeno generalizado en México, con una fuerte especulación con la propiedad, la tenencia (independientemente de su origen ejidal o privado) y los valores del suelo y en parte se debe a las políticas propuestas por los planes de desarrollo, ya que si bien en las cartas de usos de suelo indican los usos predominantes y compatibles propuestos en el ordenamiento urbano, es cierto que también generan especulación y a la vez, carecen de fuerza jurídica y en muchos casos política. Al mismo tiempo, los procesos para regular estos fenómenos o procesos, por acciones estatales carecen de visiones integradas, aunado está la especulación de la propiedad, la oferta insuficiente de suelo urbanizado barato para los grupos más pobres, las características especiales del régimen agrario que se hace participe en esta irregularidad “semiurbana” , como comentamos anteriormente la falta de productividad agraria y los programas masivos de regularización de tenencia de la tierra, han inducido en forma creciente, en el fenómeno del “precarismo urbano en tierras ejidales” (IRACHETA, 98)
Por otra parte, México a pasado rápidamente a ser un país prácticamente urbano, y no se ha contado con una política integrada, que reconozca la importancia de este factor del desarrollo urbano en las zonas de carácter ejidal, diluyéndose las acciones públicas en programas desvinculados entre sí, relativos a una multitud de temas: regularización de la tenencia de la tierra urbana, zonificación de usos de suelo de las ciudades, catastros y fiscalización a nivel territorial, y construcción de reservas territoriales, entre otros a los que el propio gobierno no dedica ni recursos, ni voluntades suficientes. Cada programa es considerado un todo en sí mismo, y en muy pocas ocasiones su ejecución se lleva a cabo asociada a otros programas o acciones estatales en materia de desarrollo urbano, debido a que no se ha planteado un proceso amplio del papel del suelo en el proceso de la urbanización (IRACHETA, 98) en el caso de rosarito se están llevando a cabo mesas de trabajo municipio-estado para dar seguimiento al tema de la regularización de la tenencia de la tierra, donde participan las diferentes dependencias federales, estatales y municipales implicadas en el desarrollo urbano (RAN, RPPC, Planeación y Catastro, control urbano, etc.) que si bien se está tratando de forma general los problemas de tenencia existentes en el municipio o problemas de tramitología de casos de fraccionamientos específicos, el caso de los ejidos debería tratarse en una mesa de trabajo especial, por una parte por el estudio especial de la compatibilidad legal urbano-rural y por otra parte, por los problemas de tenencia en los movimientos de sus límites territoriales que en varios casos están en litigios con particulares.
El suelo de propiedad social o ejidal en el municipio tiene un fuerte porcentaje en la mancha urbana, presentando diferentes características para las actividades agropecuarias y de la misma manera diversas aptitudes para urbanizar, por lo que en cuanto a su potencial de desarrollo, hasta las modificaciones a las leyes agrarias en 1992 , las tierras ejidales solo debían utilizarse para los fines agropecuarios para los que fueron dotadas o restituidas cosa que al igual que en (REBORA, 00) en Rosarito se dio el mismo fenómeno, ya que se hacían ventas tal vez de forma irregular pero como consecuencia de las reformas, en los años siguientes y ante las presiones urbanas se han venido dando asentamientos humanos de forma irregular, que si bien, no se ha dado en una medida importante por la forma de las invasiones, si en la forma que hemos comentado en la venta irregular de predios, que posteriormente se inscriben en algún proceso o programa de regularización, ya sea por parte del Ayuntamiento en turno, el RAN, CORETT, INDIVI (antes Inett o corette); por otra parte, estas tierras con potencial de aprovechamiento o con vocación para el desarrollo urbano, en lo que respecta al valor ecológico ambiental, presentan zonas de recarga acuífera o con especial vegetación endémica, que debería inventariarse, al igual no se tiene un análisis de las zonas estratégicas para derechos de vía e infraestructuras de cabecera. Que al irse incorporando al crecimiento urbano si apegarse a los programas de desarrollo, excluyen los lineamientos planteados en las estrategias de dichos ordenamientos urbanos. Que de acuerdo con (IRACHETA, 98) El proceso generalizado es el siguiente: aparecen asentamientos irregulares que se dejan crecer hasta que el reclamo social exige la introducción de servicio (o el reacomodo); el estado actúa reactivamente ante las demandas, de manera incompleta y tardía; su acción no corrige el problema de origen ni previene su recurrencia; por las causas originales o inclusive por la acción del estado, aparecen nuevos asentamientos precarios que reinician el ciclo.
En este sentido (IRACHETA, 98) nos da el ejemplo de la regularización de la tenencia de la tierra, en la que la irregularidad se ha convertido en una forma permanente dentro de los asentamientos humanos como producto de dos factores esenciales: la expulsión de áreas proporcionalmente caras para los grupos populares y el crecimiento del núcleo familiar. Las únicas alternativas que tiene el colono pobre son los lotes sin servicios, en zonas económicamente inadecuadas y en general en propiedad irregular o ilegal, pero que son más baratas que cualquier opción dentro del mercado considerado legal. Que si bien estoy de acuerdo por el contexto en que lo está manejando, en el caso de Rosarito no necesariamente los predios de estos asentamientos están ocupados por personas relegadas de la economía o pobres, sino por personas que especulan con el suelo urbano, commuters o connacionales que viven en estados unidos y compran un pedazo de su patria para cuando se retiren o jubilen, lo que explica el alto porcentaje de predios baldíos en la mancha urbana.
Por otra parte las causas de la informalidad y el precarismo urbano, desde el punto de vista estructural, tiene su origen en la incapacidad de las mayorías más pobres para adquirir legalmente un predio por su ingreso, donde pueda edificar una vivienda. (REBORA, 00) ya que estos limitan a las familias la capacidad de mejoras constructivas de sus viviendas y la solicitud de servicios públicos así como el acceso a créditos de cualquier tipo de entidad financiera. En esta visión son los salarios de los residentes la variable explicativa de la limitada consolidación urbana, siendo la irregularidad en la tenencia de la tierra un factor poco importante porque esa limitada consolidación podría ocurrir en cualquier barrio aun si la tenencia de la tierra es legal. (ALEGRIA, 05)y se agudiza por una excesiva regulación e inadecuada limitando la oferta de suelo legal, por parte de los promotores inmobiliarios o propietarios de la tierra, sustentándose en grupos de poder particulares y gubernamentales que manipulan las necesidades de las mayorías por razones económicas o políticas (REBORA, 00) esto en el caso de los promotores de desarrollos ejidales puede explicarse también que cierta irregularidad en el desacato de las leyes urbanas para fraccionamientos es primeramente creo por carácter económico, ya que aunque las leyes indican lo contrario, se escudan en que “son ejidos y los rige la ley agraria” entonces buscan caminos para hacer sus fraccionamientos de la forma que les resulte más económico, evitando pagos de impuestos y buscando caminos donde los requisitos para llevar a cabo el fraccionamiento de un predio o parcela sean mínimos.
Volviendo a las prácticas de los desarrolladores , la nueva legislación agraria no contiene explícitamente, ni supuestos ni mecanismos para la incorporación de tierras ejidales al desarrollo urbano sus disposiciones parten del supuesto de que con el nuevo marco legal se impulsara el desarrollo agrícola, sin embargo la realidad es otra, los mecanismos de apropiación u dominio directo sobre las tierras de propiedad ejidal se han convertido en instrumentos de incorporación de suelo para el desarrollo urbano. Contraponiéndose a que en dicha legislación se dispone que la incorporación de tierras ejidales al desarrollo urbano se hará contraviniendo las leyes, reglamentos y planes de desarrollo urbano vigentes en materia de asentamientos humanos ; sin embargo no contempla efecto jurídicos o multas a las personas que no cumplan con dichas disposiciones por lo que como se dice “se sirven con la cuchara grande” pues tomas las leyes a como mejor les conviene, y más aun si no hay una amonestación.
Este tipo de crecimiento o urbanización irregular conlleva a un aprovechamiento no sostenible del recurso suelo, ocupación de áreas sujetas a riesgos naturales, […], expansión urbana desordenada, desequilibrios en el acceso a servicios públicos y sociales en áreas urbanas y rurales; desequilibrios territoriales de la distribución de actividades y oportunidades de empleo, desequilibrios de la organización urbano-regional; desequilibrio en el desarrollo urbano y rural y sus interdependencias; elevación de la competitividad territorial. (UABC, 05)
Cuando el crecimiento de una zona urbana es demasiado lento, se producen unos niveles relativamente altos de desempleo y de pobreza, mientras que cuando es excesivamente rápido como lo es el caso de rosarito o la región metropolitana, se origina una congestión de los medios e instalaciones disponibles derivada de una falta de inversión de capital (GOODALL, 77) aunado esto a tema importante, es la capacidad estatal para orientar el crecimiento urbano por medio de la apropiación gubernamental de porciones importantes de suelo, que posteriormente son transferidas o vendidas, o bien, desarrolladas por las autoridades locales (IRACHETA, 98)
De acuerdo con (ALEGRIA, 05) nos menciona que existe una relación entre la irregularidad de la tenencia de la tierra y limitada consolidación urbana o precarismo urbano que no han sido totalmente especificada. Ya que por una parte el adquirir una porción de suelo y la tenencia irregular puede tener limitaciones para que el usuario o posesionario logre u patrimonio consolidado, Este está en la imposibilidad de utilizar plenamente sus derechos de propiedad para exigir o solicitar servicios públicos o equipamientos, y de igual forma, aunque por ley está obligado a catastrar su predio para el pago de impuestos prediales, este no puede comprobar su derecho de propiedad.
De acuerdo con (ALEGRIA, 05) para estimar la irregularidad del suelo ninguna institución tiene el registro de todos los terrenos irregulares o que lo han sido, por lo que es difícil saber la totalidad de asentamientos que hay en la ciudad, esto para el caso de Tijuana, en el caso de rosarito pasa de la misma manera, aunado a que en las dependencias incluyendo el catastro no tienen una cartografía integrada básica, para estimar, por ejemplo a grandes rasgos en la dirección de catastro se han identificado un 200% más de los fraccionamientos catastrados o en proceso de regularización , llegando a poco mas de 200 nuevos asentamientos sin registro que se debe analizar posteriormente para verificar los datos y aunque hay algunas instituciones que tienen registro de los terrenos que han estado o están en proceso de regularizarse, una de las razones de este problema puede ser la descoordinación y la falta de intercambio de información , aparte que no hay un banco de datos común, mediante el uso de los sistemas de información geográfica SIG.
La importancia del suelo en el desarrollo de las ciudades radica en la forma en que México se está urbanizando de manera acelerada y al mismo tiempo en la estructura socioeconómica vigente, que determina las modalidades de apropiación, uso y comercialización de un bien escaso como es el suelo urbano y urbanizable (IRACHETA, 98) Ello trajo como consecuencia, la generación de la industria nacional de venta ilegal de lotes, en ejidos como es nuestro caso y comunidades para su posterior regularización, que de facto se constituyo en la política habitacional del estado mexicano para los grupos más pobres y en particular para los asalariados. (IRACHETA, 98) Este proceso ha generado una marginación social caracterizada por la irregularidad en la tenencia del lote donde se asienta cada familia, la ausencia de servicios y equipamientos mínimos para un asentamiento digno y un deterioro y desorden espacial y ambiental (IRACHETA, 98)
El proceso físico del crecimiento urbano implica la expansión horizontal, el rellenado de los espacios libres y la reorganización interna del área edificada actual. Los precios del suelo en las diversas localizaciones, en relación con los costos de edificación de niveles adicionales, establecen un límite económico a la expansión vertical de la zona urbana, por lo que una presión de la demanda mas allá de cierto punto ha de llevar a la expansión al exterior, el área urbana existente se expandirá en forma concéntrica axial, y de formación de áreas dormitorio. Por lo tanto la diseminación urbana o urban sprawl es una forma de crecimiento (GOODALL, 77) en este patrón de localización disperso. La expansión ocurrió rápido, en diferentes direcciones y en gran parte de manera irregular siguiendo el patrón latinoamericano, (ALEGRIA, 05) pero a diferencia de ese patrón, la expansión ocurrió casi desde el centro de la entonces pequeña ciudad. (Tanto en Tijuana como Rosarito) La expansión del tipo irregular continuó paralela a la expansión legal hasta nuestros días, dando como resultado un patrón disperso de localización de predios irregulares, situados desde el centro hasta la actual periferia urbana y a lo largo de la costa, que s bien, no por asentamientos, si por cuestiones de tenencia de la tierra, ya que aún hasta hoy resurge más de un dueño sobre un mismo predio en varias partes de la periferia de la ciudad. Esta ambigüedad permitió que muchos pobladores invadieran predios, o compraran lotes fraccionados sin licencia, aún al lado del centro, permitiendo la localización dispersa de los predios irregulares. (ALEGRIA, 05)
